Le Prêt Conventionné est un financement qui peut être commercialisé par les établissements de crédit ayant passé avec l’Etat une convention type qui en définit les conditions d’octroi.
Parmi ces conditions, notons que le prêt conventionné :
- doit être proposé systématiquement aux personnes dont le projet immobilier répond aux conditions d’octroi.
- ne doit pas dépasser un taux maximum fixé par la Société de Gestion du Fonds de Garantie à l’Accession Sociale (SGFGAS).
- peut permettre à son bénéficiaire d’obtenir l’aide personnalisée au Logement : C’est le principal avantage de ce prêt.
1/ Objet du Prêt Conventionné :
Le bien financé par un prêt conventionné doit :
- constituer la résidence familiale de l’emprunteur, c'est-à-dire être utilisée à titre de résidence principale soit par lui-même et son conjoint, soit par ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint.
- ou bien être destiné à la location, à condition que ce logement soit l’habitation principale du locataire.
On peut d’autre part distinguer quatre cas principaux de financement d’un logement en prêt conventionné :
- l’acquisition de neuf, c'est-à-dire les logements n’ayant jamais fait l’objet d’une vente.
- l’acquisition d’ancien. Lorsque le logement est achevé depuis plus de 20 Ans, un état des lieux conforme à un modèle type doit être établit par un professionnel. Cet état des lieux, annexé au contrat de prêt, porte sur les conditions de surface et d’habitabilité. Si cet état des lieux indique des travaux à effectuer pour cette mise aux normes, le prêt conventionné ne pourra porter que sur l’opération globale d’acquisition + travaux de mise aux normes. Les travaux doivent être effectués dans les 3 Ans.
- la construction. Entrent dans une opération de construction au sens du prêt conventionné :
- Soit la construction seule
- Soit l’Acquisition du Terrain + Construction, le cout du terrain étant pris en compte dans la limite de 2.500M2, sauf règles locales d’urbanisme.
- Soit l’Aménagement à usage de logement, de locaux non destinés à l’habitation.
- Soit des Travaux d’agrandissement. Ce sont des travaux d’extension ou de surélévation qui aboutissent à la création d’une surface minimale supérieure à 14M2.
- Les Travaux d’amélioration et d’économie d’énergie. L’emprunteur doit être propriétaire du logement concerné, et ce dernier doit constituer sa résidence principale où être celle d’un membre de sa famille. Pour ces travaux, les contraintes suivantes d’ancienneté et de coût doivent être respectées :
- l’ancienneté du logement ;
- Il doit être achevé depuis au moins 10 ans dans la cas de travaux d’amélioration.
- Il devait exister au 01/07/1981, ou avoir fait l’objet avant cette date d’une demande de permis de construire, pour pouvoir être finançable au titre des économies d’énergie.
- Le montant minimum des travaux doit être supérieur ou égal à 4.000€ TTC.
Toutes les opérations de travaux et de construction doivent être achevées dans un délai de 3 Ans à compter de la date d’acceptation de l’offre de prêt.
2/ Caractéristiques du bien financé :
Les logements bénéficiant d’un prêt conventionné doivent remplir les deux conditions suivantes, qui dans certains cas, doivent être vérifiées par l’établissement prêteur :
- La norme de surface habitable minimale.
- Les normes minimales d’habitabilité.
La norme de surface minimale :
Les locaux finançables en prêts conventionnés doivent être conformes aux surfaces habitables minimales suivantes, définies en fonction de la composition du ménage :
- Personne seule : 9M2
- Deux Personnes : 16M2
- Personne supplémentaire : +9M2
Les normes d’habitabilité :
Ces normes sont celles relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement de l’immeuble et/ou du logement concernés.
Ces normes ne sont à vérifier dans les faits pour les établissements préteurs que dans le cas d’acquisition d’acquisition de logements de plus de 20Ans pour lesquels un état des lieux relatif aux conditions de surface et d’habitabilité est annexé au contrat de prêt.
Les caractéristiques du crédit :
- Le Montant du Crédit :
Le prêt conventionné peut financer l’intégralité du coût de l’opération. Le coût total de l’opération inclus toutes taxes comprises :
- La Charge foncière (à l’exclusion des frais d’acte notariés et des droits d’enregistrement).
- Les honoraires de négociation à la charge de l’acquéreur.
- Le coût des travaux.
- Les frais liés à l’état des lieux.
- Les frais relatifs à l’assurance dommage ouvrage.
- Les taxes afférentes à la construction.
- Les Prêts Complémentaires :
Seuls peuvent venir en complément d’un prêt conventionné les crédits suivants :
- Les prêts principaux d’Epargne Logement.
- Le prêt à Taux Zéro.
- Les prêts au titre de l’action logement
- Les prêts fonctionnaires
- Les prêts relais
- Les prêts à Taux Fixe
- Le Taux du Prêt Conventionné :
C’est la SGFGAS qui fixe périodiquement un Taux de référence à partir duquel sont déterminés les taux d’intérêt maxima des prêts conventionnés par application d’une marge fixe.
- La Durée du Prêt Conventionné :
La durée des prêts conventionnés est fonction du type d’opération financée :
- de 5 à 15Ans au maximum pour les travaux d’amélioration.
- de 10 à 30Ans au maximum pour les acquisitions et constructions.
Certains contrats de prêts peuvent prévoir que la durée peut être rallongée au cours de la période de remboursement jusqu’à un maximum de 35Ans, ou réduite sans durée minimale.